还在还贷的房子能过户吗？这个问题困扰着不少想卖房或转赠房产的朋友。别着急！今天咱们就来唠唠有贷款的房子过户那些事儿。其实只要摸清银行规定和操作流程，就算房贷没还清也能完成过户。关键得注意还款方式、解押流程和资金安全三大要点，文内还整理了不同情况下的具体操作方案，手把手教你避开过户雷区！
说到这个问题啊，先得弄明白房屋抵押状态的法律规定。咱们国家的《物权法》说得很清楚：抵押期间未经抵押权人（也就是银行）同意，抵押人不得转让抵押财产。不过别慌！实际操作中还是有办法的，主要看咱们选择哪种过户方式。直接买卖过户：需要先还清贷款解除抵押继承过户：需提供公证书和死亡证明赠与过户：需缴纳3%契税但可保留贷款夫妻更名：需婚姻关系存续期间办理
这时候你可能会问："如果买家愿意接着还贷呢？" 这种情况属于转按揭业务，但要注意现在很多银行已经停办这类业务了，具体要咨询贷款银行。
下面这个流程图建议收藏备用！
确认还款状态：先找银行打份还款明细，算清剩余本金和违约金资金筹措方案：自筹资金/买家垫付/第三方担保解除抵押登记：银行出具解押材料后7个工作日内办理解押正式过户手续：带齐三证（身份证、房产证、买卖合同）去房管局尾款交割：建议通过资金监管账户保障交易安全
特别提醒！解押环节最容易出问题：某位张先生就是没等银行盖章就急着过户，结果卡了三个月没办成。记得要拿到银行出具的"抵押注销申请表"和"贷款结清证明"才能去不动产登记中心。
这种情况需要办理转按揭，目前只有个别商业银行受理，需满足：原贷款正常还款满2年新借款人信用良好房屋评估价不低于剩余贷款
王女士就遇到过这种情况：离婚协议约定房子归她，但前夫的贷款还没还清。这时候需要：向法院申请协助执行通知书持判决书到登记机关办理新产权人重新签订抵押合同
李大爷去世后，子女想继承还有贷款的房子，操作要点：继承人需继续履行还款义务持继承公证书办理过户及时变更还款账户信息风险类型防范措施资金安全风险使用银行资金监管账户债务连带风险在买卖合同中明确责任划分违约风险约定解押时间及违约责任
重点说下资金安全：去年有个案例，买家直接把30万解押款转给卖家，结果卖家挪用导致无法过户。切记要通过第三方托管！
绝对不行！必须完成过户才能变更债务人，否则原房主仍需承担还款责任。
正常3-5个工作日，但年底银行扎账期间可能延长至15天。
需要分别结清公积金和商业贷款部分，获得两份解押材料。
最后提醒大家：每个城市的细则可能有差异，比如上海要求买卖双方必须到场，而杭州允许公证委托办理。办理前最好拨打当地房管局热线12345确认最新政策。
看到这里是不是清楚多了？其实只要按流程一步步来，有贷款的房子过户并没有想象中那么难。如果还有不清楚的地方，欢迎在评论区留言讨论！
