最近总收到粉丝私信，说手头紧想卖房周转，但房子贷款还没还完，这种情况到底能不能交易？其实啊，现在市场上超过60%的二手房都处于抵押状态。今天咱们就掰开了揉碎了讲，从实际案例出发，把转按揭、垫资解押、带押过户这些关键环节都说明白，让你轻松搞定未结清房产的买卖难题。
上周碰到个真实案例，王姐想卖朝阳区那套两居室，结果签约当天才发现，房贷还剩138万没结清。这时候就要分情况处理：情况1：剩余贷款≤首付款这时候最省事，直接让买家把首付款打到你贷款银行的监管账户，完成解押后就能过户。情况2：剩余贷款＞首付款这时候需要走垫资流程，建议选择三方资金监管平台，避免资金风险。去年海淀区就有个案例，因为私下垫资导致200万资金被挪用，切记要走正规渠道。
现在全国380多个城市已经开通这项业务，具体流程是：1) 买卖双方在不动产登记中心签协议2) 银行同步办理抵押权变更3) 买方向卖方支付购房款优势点：省去解押环节，交易周期缩短20天左右，还能省下1%-2%的过桥费。
适合买家需要贷款的情况，要注意：新旧贷款银行需签订合作协议房屋评估价不能低于剩余贷款金额需重新审核买家征信资质上个月刚帮粉丝办成个案例，原本需要45天的流程，通过转按揭28天就办完了。
如果前两种都不适用，那就得走传统垫资路线：1) 选择持牌金融机构2) 日息控制在0.03%-0.05%之间3) 签好资金共管协议4) 预留15-20个工作日缓冲期警惕要求提前过户的中介垫资合同要明确违约条款提前查询抵押登记状态确认银行提前还款流程
最近遇到个典型案例，卖家轻信中介口头承诺，结果垫资后买家贷款审批没通过，导致房子被查封。所以啊，所有约定必须白纸黑字写清楚。拉取银行还款明细签订居间合同附加解押条款办理资金监管（建议选银行监管）同步进行网签备案完成抵押登记变更尾款结算及物业交割
整个流程走下来大概需要35-50个工作日，建议大家提前做好时间规划。特别是学区房交易，要避开开学前的办理高峰期。
遇到以下情况要特别注意：房屋存在二次抵押产权证在银行质押涉及夫妻共同财产有司法查封记录这时候建议找专业律师介入，去年我们处理过个复杂案例，房子涉及三次抵押和离婚析产，最后通过分步解押+公证委托才顺利完成交易。
说到底，抵押房产买卖的关键在于风险把控和流程衔接。建议大家收藏这份指南，遇到具体问题可以评论区留言。买房卖房是大事，宁可多问几句，也别因小失大。下期咱们聊聊法拍房那些门道，记得关注哦！
