想要用房子抵押贷款却不知道从何下手？这篇文章将用大白话拆解抵押贷款的全流程，从申请条件、准备材料到银行审批放款，手把手教你避开常见坑点。文中详细梳理了征信要求、房产评估、利率选择等核心问题，并提醒大家注意还款风险和资金规划技巧，帮你安全高效盘活房产资产。
首先得确认你的房子符合抵押条件。银行主要看三点：
① 房产性质：商品房、商铺、办公楼都能抵押，但小产权房、未满5年的经济适用房这些特殊房产，多数银行是不接的。比如我有个朋友拿拆迁安置房去贷款，结果跑了三家银行都被拒。
② 产权清晰：必须要有房产证且没有查封冻结，如果是夫妻共有财产，必须双方都签字同意。前阵子碰到个案例，男方偷偷抵押婚房，结果被妻子发现后闹上法院，贷款直接被终止。
③ 房龄限制：一般要求房龄不超过25年，地段好的老破小可能放宽到30年。有个做生意的老板想抵押1995年的学区房，银行评估后给了7成额度，但利率上浮了10%。
材料准备是贷款成败的关键，建议提前2周开始整理：
身份证、户口本、婚姻证明（离婚的带离婚协议）
房产证原件及购房合同
收入证明和银行流水（近半年）
贷款用途证明（装修合同、购销合同等）
征信报告（自己可以先查）
特别注意：个体户需要额外准备营业执照和纳税证明。之前有个开餐馆的客户，因为忘记带卫生许可证复印件，多跑了两趟银行。
现在各家银行的抵押贷款产品差异挺大的，要综合考虑：
① 国有银行VS股份制银行：工行、建行利率低但审批严，像招商、平安这些股份行额度灵活，适合着急用钱的。有个客户对比后发现，某股份行虽然利率高0.3%，但放款时间比四大行快10天。
② 还款方式：等额本息每月压力均匀，先息后本前期轻松但到期要还本金。去年有个做工程的客户选了先息后本，结果项目回款延迟差点违约。
③ 隐性费用：评估费（元）、抵押登记费（80元左右）、保险费（贷款额的0.1%）。有家城商行号称利率3.85%，结果杂七杂八的费用加起来多花1万多。
整个流程大概需要1530天，具体分这些步骤：
1. 预审征信（1天）：先在银行APP查预审额度
2. 房产评估（35天）：银行会派人上门拍照
3. 面签申请（半天）：夫妻双方必须到场
4. 补充材料（视情况）：可能要补交经营证明
5. 银行审批（57天）：信贷员会打电话核实
6. 签订合同（1天）：仔细看提前还款条款
7. 抵押登记（3天）：现在很多城市能线上办理
8. 放款到账（13天）：注意资金不能流入楼市
上个月帮客户办理时，因为评估公司排期耽误了一周，建议大家尽量避开年底高峰期。
① 贷款用途违规：千万别把钱转给直系亲属买房，有个客户把200万转到儿子账户付首付，结果被银行抽贷。
② 过度负债：信用卡使用超过80%会影响审批，之前有个客户因为6张卡刷爆了，贷款额度被砍掉30%。
③ 忽略续贷风险：3年期的先息后本贷款，到期前3个月就要准备过桥资金。去年疫情时有十几个客户因为没及时周转，房子差点被拍卖。
建议做好三手准备：
设置自动还款提醒，避免逾期影响征信
每年提前还部分本金（注意是否有违约金）
保留6个月月供的应急资金
有个做服装批发的老板，把贷款分成两笔：200万做10年等额本息保底，50万做1年先息后本周转，这样资金利用率提高了40%。
总之，抵押房子贷款是把双刃剑，用好了能解决资金问题，用不好可能赔了房子。建议办理前找专业人士做全面财务诊断，根据自己的还款能力量力而行。如果还有其他疑问，可以直接在评论区留言，看到都会回复。
